所谓老旧小区，是指建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区，该项目是政府投资性、公益性项目，所属行业领域为保障性安居工程领域，项目自身能产生一定收益。
主要内容包括道路改造面积25,816平方米(包括沿街电线根)、绿化景观改造面积8,023平方米、外立面改造面积103,934平方米，立面雨水管污水管更换14,383米，改造停车位750个以及智慧安防系统、门卫、路灯等。
本项目总投资为5,714万元，其中工程建设费用4,934万元，工程建设其他费用507万元，基本预备费273万元。
项目资本金1428.5万元来源财政预算安排，占比25%，发行地方政府专项债券4285.5万元，占比75%。
其中，本项目改造提升地上车位共750个。因本项目内有大量人员流动，计划750个停车位对外经营，日停车轮次平均按4次/日计算，停车费按5元/次计算，预计使用率为90%。停车收入年增长率按每3年增长5%计算。首年停车位收入438万元，预计运营期停车位收入合计11,260万元。
本项目改造小区均位于XX镇城区，沿街道路极具广告价值，本项目道路利用小区沿街电线杆等新增灯箱广告位，保守考虑50个灯箱广告位，每个广告位按照4万元/年。每3年增长10%,经测算，债券发行期内运营期广告收入合计5,337万元。
项目总成本主要包括人员工资及福利费用、管理及其他费用、运营维护修理费用、税金构成。预计运营期支出合计为6,602万元。
本项目安排30名工作人员，用于本项目停车场、广告牌的日场管理。员工工资，人均按6万元考虑，人均工资每3年递增10%。首年人员工资180万元，预计运营期间的人员工资支出4,808万元。
按照折旧费用（固定资产原值5,714万元，折旧年限20年，残值率5%,年折旧率4.75%,年折旧费271万元）的10%考虑。预计运营期间的运营维护修理费用支出540万元。
按照相关规定，本项目需要缴纳增值税及附加等税收。本项目各项收所缴纳增值税税率分别为税率取6%、9%,增值税计算公式为：增值税=（销项税额-进项税额）；另外，城市维护建设税按增值税的5%缴纳，教育费附加率按增值税的3%计算缴纳，地方教育费附加率按增值税的2%计算缴纳。项目建设期的进项税额可用于抵扣。经测算，需缴纳增值税703万元（销项税额预计1,257万元，进项预计554万元）、城建税及教育费附加70万元，预计运营期应缴税金合计为773万元。
本项目债券存续期间总收入16,597万元，扣除相关支出6,602万元，可用于债券还本付息的项目收益为9,995万元。
本项目专项债券计划发行金额为4,300万元，期限为20年期。2021年预计发行2,300万元（其中：2021年5月份发行地方政府专项债券1,000万元），2022年预计发行2,000万元，假设融资利率4.00%,每半年付息一次，到期一次性偿还本金。
根据报告中的现金流分析测算表，项目的现金流期末累计结余均大于0,不存在资金缺口。测算结果显示，项目可用于偿还融资本息的项目收益9,995万元，对应项目融资到期本息总计7,740万元，项目收益对融资本息的覆盖倍数为1.29,项目偿债能力较强。
本项目通过发行专项债券的方式、以相较其他融资方式更优惠的融资成本完成资金筹措，并且项目具有一定的公益性，符合专项债投向的保障性安居工程领域，并以停车位收入和广告收入对应的现金流作为后续资金回笼的手段，本息的覆盖倍数能够满足项目发债需求，本项目发行成功的最大有利因素，不过需要注意的是，不同省份之间政策有所差异，个别省市不支持广告收入作为专项债的还款来源，所以项目规划过程中需要规避本省不适合的内容，也欢迎大家向我们咨询了解，与大家一起讨论。
