项目用地位于东湖高新技术开发区内，地处光谷片区，其四至关系为：西临红线米的关山大道，东、南、北三面均临城市规划道路。地块横跨两个完整街坊，外形规整，具有较高的开发价值。
用地所在的光谷地区占据进入武昌中心区的咽喉要道，从此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道、316国道，可快速通达整个鄂东南。用地西侧的关山大道是光谷地区纵向轴线干道之一，北侧的雄楚大街是连接武昌火车站与光谷地区重要的城市快速干道，多路公交线路在此停靠，突出的交通优势不言而喻。
近年来用地北侧的光谷商圈发展迅猛，、中百仓储、中商平价、大洋百货及光谷步行街商家的陆续入驻，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日渐完善。随着光谷地区产业不断聚集，人口快速增长，关山大道将成长为服务高科技产业及百万光谷人的关键通道，百货、超市、休闲街区，银行、酒店、写字楼等将在此扎堆，进而形气高度汇集的磁场区域。
凭借不断扩大的道路交通网络及市政基础建设，用地所在区域房地产业快速发展，多家地产大鳄纷纷进驻，高品质大型楼盘相继拔地而起。目前片区已建成有世界城·加州阳光、保利·华都、巴黎豪庭、清江山水、万科·魅力之城、光谷坐标城、当代国际花园、中建康城、美加湖滨新城、伊顿阳光等一批大规模并具品牌效应的知名居住社区，生态环境优美、服务设施完善成为片区楼盘的卖点。
以富士康为代表的雄厚产业资本的进入以来，对物流、销售、仓储、金融等配套服务产业产生了强劲拉动。已经动工兴建的武汉生物技术研究院、华中地区最大的医药物流中心——国药控股湖北物流中心、投资4.5亿美元的500兆瓦太阳能三大项目，将进一步推动整个光谷经济实力和区域价值的提升，同时将对区域住宅市场产生强劲需求，房地产的价值也必然在这个过程中得到潜力释放。
总用地面积为163400.17平方米（以实测为准），规划净用地面积为133062.3平方米（以实测为准）；规划用地性质为公共设施与住宅混合用地，其中住宅用地占净用地面积的70%，临关山大道的公共设施用地占净用地面积的30%；公共设施用地容积率控制在6.0以内，住宅用地控制在3.0以内；可建总建筑面积控制在51.89万平方米以内，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。
按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。
因此，围绕项目地段特征，从城市规划及区域发展的角度出发，从不同层面进行区位的分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对性的研究。
武汉市在100个二三线城市中的综合投资价值排在第10位，其排名在重庆、天津、成都、杭州、南京等直辖市及省会城市外，还落后于非省会城市苏州、宁波、大连、青岛。
“武汉城市圈”以武汉为中心，包括周边黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市，这一城市群以全省33％的土地，
承载了全省50％以上的人口，提供了全省近60％的GDP、53％的地方财政收入、近60％的投资、61％的社会商品零售总额，是湖北产业和经济实力最集中的核心区。武汉城市圈应定位于建设成为我国内陆地区最大的满足内需为主的生产要素和产品服务的市场中心。
武汉市城市总体规划（1996-2020）——坚持可持续发展战略，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。
对外交通：武汉火车站——武汉—广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在“十五”后期至下一个五年计划期间实施。加上京广线、武九线、汉丹线，途经武汉的铁路届时将形成“米”字型结构；新建阳逻飞机场；
市内交通：建设城区道路主骨架系统、改善区域交通条件、完善支路网、改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路、地下隧道、空中轻轨和高架桥梁为主体的立体交通体系，形成对外与对内交通的环形枢纽交通格局；
内环线：联系主城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道、阅马场、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出的道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向的车流“四通八达”，形成城市的核心区域交通系统；
用地所在的光谷片区是未来武汉市高素质人群聚集区，这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。在众多利好因素的刺激下，随之而来的金融、商业、休闲服务、居住能需求愈加迫切，作为光谷核心产业轴线的关山大道沿线房地产价值将实现快速提升，片区价值高地指日可待。
从市场角度来看，光谷片区居住人群稳定，刚性需求大，购买力强，因此光谷板块一直是武汉楼市炙手可热的人气高地，市场关注度很高，具有较好升值空间。
武汉总体城市经济实力偏弱，城市地位有待提高，但目前武汉城市规划愿景宏伟，发展潜力巨大。由于区位上武汉对中国经济的影响力关键，武汉未来的市场机会和城市地位是不容置疑的。
项目所在场地平坦，拆迁问题已经解决，且已初步平整，但仍有少数水坑和树木尚未处理。1-3-2 日照通风分析
武汉地处中低纬度，属典型的带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达 237-271 天，降水丰沛，多年平均水量为 1140-1265 毫米，光照充足，热量丰富。武汉市常年夏季主导风向为南偏东15°，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。
交通条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况， 由于每条道路按规划都必须留出足够的红线距离，并且设有人行道、人行横道、过街天桥，因此总体来说人行道状况较好，局部可能存在一些问题。
多路城市公交从此地段经过并设有站点，基本可以满足消费者的出行要求，可以比较方便地往来与购物、办公与居住之间。
一般而言，对地块交通方便程度的判断应满足 “1＋1”规则，即：武汉市市区内任一起点至任一终点最多乘 2 辆公共汽车。项目地块公交网络成熟，基本满足“1＋1”规则。
根据武汉市快速交通规划（如下图） 、轨道交通 1 号线 号线将形成一个完善的贯穿武汉三镇的快速交通系统， 因此建设大道轻轨站点的建设为本项目提供了更加方便的出行条件。
尽管地块与城市的交通联系极为方便，但如果地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，或者人车交流比较严重，则该地块存在交通不便的问题。
项目所在地附近的关山大道和雄楚大道均属于武汉的主道路网的组成，再加上往北的珞瑜路，虽然现在交通在人流大的时候还会出现交通不便，但是珞瑜路上正在修建的高架桥和地铁也将极大限度的疏通这个区位的交通。
从地块交通条件整体情况来看，尽管局部存在一些问题，但相对城市中心的其他道路而言，交通还是比较便利的。
项目地处武昌光谷繁华地段，周边配套设施齐全，周边 500 米以内多家银行、政府机关、商场、学校等设施，其他中小餐厅、商铺、设施在项目周边星罗棋布，生活十分方便。
价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发的要求，且符合城市规划的限定条件。
本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、商业等功能） ，但同时也要防止噪音干扰。
（3）配套齐全：项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。
（1）项目占地面积及建筑面积均为目前武昌地区规模较大房地产项目之一，在规划及景观等方面具有较大想象和发挥空间，提升项目品质和影响力。
（2）调查结论认为规模大是本项目的一大优势。（3）市场调查及定向访谈结论显示，消费者普遍认为规模大是项目优势，可以有较好的规划和景观可以发挥，并会优先考虑购买规模大项目住宅。
地块临城市快速干道及城市主干道，环境相对嘈杂，这将直接影响项目品质形象。轻轨运行会带来噪音污染。
Action 6： 邀请知名景观设计公司，结合地块形状精心小区内景观，弥补项目景观资源缺陷。
Action 7： 加大宣传力度，通过多种途径来引导消费者对产品、对发展商的认识，从而形成市场引导型产品；
Action 8：充分挖掘地块商业价值，规划合理的商业业态，通过商业实现项目收益的同时，提升项目形象和楼盘档次；
Action 9：以产品高性价比赢得市场——在建筑设计上应尽最大的可能提高单位实用率；在总价格上进行严格控制，使实际按揭压力尽可能地低于置业者预期的水平，打消置业者的顾虑；强调高层住宅的利益点，培养高层住宅置业的尊贵感和自豪感。
临近片区竞争威胁依然存在，与项目所在区域相邻近的光谷坐标城三期、中建康城、紫崧逸景华庭等给项目带来整体竞争威胁。
项目规模大，开发周期长，项目销售期约为 20012-2015 年，未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目市场风险凸显。
项目规模大，如在相对较短时间集中推出，加上片区其他楼盘供应量，形成同类产品阶段性供求失衡，形成供求矛盾风险。
本项目作为目前武昌光谷片区较大的项目之一，优劣势明显、可塑性强是其最大的特点，机遇与挑战并存。地块拥有较好的地段、较大规模和完善的配套以及XX集团的资金支持等方面优势，为项目提供较大的发挥空间。同时，项目也存在环境嘈杂、缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响。
本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、商业等功能） ，但同时也要防止噪音干扰。
地块拥有地段优势、规模优势、政策优势以及企业资金优势；同时，项目也存在区域形象差、环境嘈杂、缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。
4、基于地块本身具有的开发条件，本项目应在市场环境与项目条件相结合的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位与规划，建立差异化的竞争优势。
根据市场调查和土地的规划要求，该土地的最佳开发方式为商业和居住混合，容积率取到最大值，商业为6.0，居住为3.0.其中在公共设施部分（A地块）建造一栋28层、一栋30层的写字楼，占地面积为4000㎡，一栋8层的综合购物商场，占地面积为5000㎡.一栋26层商务酒店，占地面积为2500㎡，即写字楼的建筑面积为116000㎡，商场建筑面积为40000㎡.商务酒店建筑面积为65000㎡；居住部分（B地块）建筑主体为高层建筑，和小高层建筑。总建筑面积为261000㎡.
预计该项目的开发期为三年，且预计在开发完成后居住部分可售出30%，半年后再可售出40%，一年后全部售出；商业部分在出售时的平均价格为4500元/㎡，居住部分根据周边已开发房地产的销售价。
